Vrei să vinzi un apartament în 2026 și nu știi exact ce acte îți trebuie? Nu ești singurul — mulți proprietari descoperă abia la notar că le lipsește un document, ceea ce amână tranzacția cu zile sau chiar săptămâni.
În acest ghid am pus cap la cap lista completă a actelor necesare pentru vânzarea unui apartament în România în 2026. Pentru fiecare document îți explicăm ce este, de unde îl obții, cât costă și cât durează eliberarea. Astfel poți pregăti totul din timp și ajungi la notar cu dosarul complet.
Actul de proprietate — documentul de bază
Actul de proprietate este documentul care dovedește că ești proprietarul legal al apartamentului. Fără el, nicio tranzacție nu poate avea loc. În funcție de cum ai dobândit apartamentul, actul de proprietate poate fi:
Contract de vânzare-cumpărare autentificat la notariat — dacă ai cumpărat apartamentul.
Certificat de moștenitor — dacă ai moștenit apartamentul. Dacă sunt mai mulți moștenitori, toți trebuie să fie de acord cu vânzarea sau trebuie făcut un partaj în prealabil.
Contract de donație autentificat la notariat — dacă ai primit apartamentul prin donație.
Hotărâre judecătorească definitivă — dacă dreptul de proprietate a fost stabilit în instanță.
Contract de construire sau proces verbal de predare-primire — pentru apartamentele cumpărate de la stat sau prin programul ANL.
Trebuie să ai originalul sau un duplicat legalizat. Dacă l-ai pierdut, poți solicita un duplicat de la notarul care a autentificat actul inițial sau de la instanța care a emis hotărârea.
Extrasul de Carte Funciară pentru autentificare
Extrasul de Carte Funciară (CF) este documentul care arată situația juridică actualizată a apartamentului — cine e proprietar, dacă există sarcini (ipoteci, interdicții de vânzare) și dacă imobilul este intabulat corect.
Extrasul pentru autentificare se obține de către notarul public de la OCPI (Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară) și are o valabilitate de 10 zile lucrătoare de la depunerea cererii. În această perioadă, OCPI blochează orice altă operațiune pe imobil — ceea ce protejează atât vânzătorul, cât și cumpărătorul.
Cost: aproximativ 40–60 lei (inclus de obicei în onorariul notarial).
Important: Dacă apartamentul nu este intabulat în Cartea Funciară, trebuie făcută mai întâi intabularea — o procedură care poate dura câteva săptămâni și costă între 500 și 1.500 lei, în funcție de complexitate. Verifică din timp dacă ești intabulat corect. Am explicat detaliat cum se face verificarea în ghidul despre cum verifici dacă un imobil are datorii sau ipotecă.
Certificatul fiscal de la Primărie
Certificatul fiscal (sau certificat de atestare fiscală) este emis de Direcția de Impozite și Taxe Locale (DITL) din cadrul Primăriei și atestă că nu ai datorii la impozitul pe proprietate pentru apartamentul pe care vrei să-l vinzi.
Notarul nu poate autentifica contractul fără acest document. Dacă ai restanțe la impozit, trebuie să le achiti înainte de a obține certificatul.
De unde: Primăria Focșani — Direcția de Impozite și Taxe Locale, sau online dacă primăria oferă această opțiune.
Cost: gratuit sau o taxă minimă (10–20 lei).
Termen de eliberare: 1–5 zile lucrătoare.
Valabilitate: certificatul este valabil pe toată durata lunii în care a fost emis. Dacă semnezi contractul de vânzare în aceeași lună, ești acoperit.
Documentația cadastrală
Documentația cadastrală cuprinde încheierea de intabulare și schița apartamentului (releveul). Aceste documente confirmă suprafața, amplasarea și configurația exactă a apartamentului în blocul de locuințe.
Dacă ai cumpărat apartamentul după 2010, cel mai probabil ai deja documentația cadastrală completă. Dacă nu o ai sau dacă au existat modificări ale apartamentului (de exemplu, ai desființat un perete sau ai extins balconul), trebuie să actualizezi documentația printr-un inginer cadastrist autorizat.
Cost actualizare cadastru: 500–1.500 lei, în funcție de complexitate.
Termen: 2–4 săptămâni pentru actualizare completă.
Certificatul de performanță energetică
Certificatul energetic este obligatoriu la vânzarea oricărui imobil din România. Este emis de un auditor energetic autorizat și indică clasa energetică a apartamentului (de la A — cel mai eficient, la G — cel mai puțin eficient).
Cumpărătorul are dreptul legal să primească acest certificat înainte de semnarea contractului. Nu poți vinde fără el.
De unde: de la un auditor energetic autorizat — lista completă pe site-ul AAEC (Asociația Auditorilor Energetici pentru Clădiri). În Focșani și județul Vrancea găsești mai mulți auditori care fac certificatul în 1–3 zile.
Cost: 150–400 lei pentru un apartament standard.
Valabilitate: 10 ani de la data emiterii.
Am detaliat tot ce trebuie să știi despre acest document în articolul dedicat: certificat energetic imobil — cost, valabilitate și unde îl faci în 2026.
Adeverința de la Asociația de Proprietari
Adeverința de la asociația de proprietari (sau locatari) confirmă că nu ai datorii la întreținere, fond de reparații, fond de rulment sau alte cheltuieli comune ale blocului.
Documentul trebuie eliberat în original, semnat de președintele și administratorul asociației, cu ștampila asociației aplicată. Notarul va verifica ca adeverința să fie recentă — de obicei nu mai veche de 30 de zile.
De unde: de la administratorul blocului tău.
Cost: gratuit în majoritatea asociațiilor, însă unele asociații percep o taxă simbolică de 20–50 lei.
Termen: 1–3 zile, în funcție de disponibilitatea administratorului.
Sfat: Achită toate datoriile restante înainte de a solicita adeverința — orice sumă neachitată apare în document și poate speria cumpărătorul sau poate bloca tranzacția.
Polița PAD — asigurarea obligatorie a locuinței
Polița PAD (Poolul de Asigurare împotriva Dezastrelor Naturale) este asigurarea obligatorie pentru locuințe împotriva cutremurelor, inundațiilor și alunecărilor de teren. Din 2018, prezentarea poliței PAD valide este obligatorie la semnarea contractului de vânzare-cumpărare.
De unde: de la orice companie de asigurări autorizată (online sau la sediu). Se poate încheia în câteva minute.
Cost: aproximativ 20–40 euro pe an, în funcție de tipul locuinței.
Important: Polița intră în vigoare la 5 zile de la încheierea contractului de asigurare. Nu o lăsa pe ultima zi — fă-o cu cel puțin o săptămână înainte de data programată la notar.
Acte de identitate și acte de stare civilă
La notar, vânzătorul trebuie să prezinte:
Actul de identitate (carte de identitate sau pașaport) — în termen de valabilitate.
Certificatul de căsătorie — dacă apartamentul a fost cumpărat în timpul căsătoriei, este considerat bun comun și ambii soți trebuie să fie prezenți la semnare sau unul dintre ei să aibă procură autentică de la celălalt.
Sentința de divorț — dacă apartamentul a făcut obiectul unui partaj la divorț.
Certificatul de deces al soțului/soției — dacă e cazul, împreună cu certificatul de moștenitor.
Dacă nu poți fi prezent personal la notar, poți împuternici pe cineva printr-o procură autentică specială, încheiată la un alt notariat sau la consulatul României (dacă ești în străinătate).
Ultimele facturi și chitanțe la utilități
Deși nu sunt obligatorii din punct de vedere legal în toate cazurile, notarii și cumpărătorii solicită de regulă dovada plății la zi a utilităților: energie electrică, gaz, apă, internet, cablu TV.
Pregătește ultimele facturi achitate pentru fiecare utilitate — arată bună-credință și accelerează semnarea.
Cât durează pregătirea completă a dosarului?
Dacă pornești de la zero, pregătirea tuturor actelor poate dura 2–4 săptămâni. Iată un calendar realist:
Săptămâna 1: Solicită certificatul fiscal de la Primărie și adeverința de la asociația de proprietari. Contactează un auditor energetic pentru certificat. Verifică dacă ai actul de proprietate în original.
Săptămâna 2: Primești certificatul fiscal și certificatul energetic. Fă polița PAD dacă nu o ai. Contactează notarul ales și trimite-i copii după acte pentru verificare și estimare de costuri.
Săptămâna 3–4: Notarul obține extrasul de Carte Funciară pentru autentificare. Se programează semnarea contractului de vânzare-cumpărare. Ai 10 zile de la emiterea extrasului CF pentru a semna.
Sfat: Nu aștepta să găsești cumpărătorul ca să începi pregătirea actelor. Certificatul fiscal, certificatul energetic și adeverința de la asociație pot fi obținute din timp, economisind săptămâni când tranzacția se concretizează.
Ce costuri suportă vânzătorul?
Pe lângă actele enumerate, vânzătorul suportă de regulă următoarele costuri:
Certificat energetic: 150–400 lei.
Certificat fiscal: gratuit sau maxim 20 lei.
Adeverință asociație: gratuit sau maxim 50 lei.
Poliță PAD: 100–200 lei.
Actualizare cadastru (dacă e cazul): 500–1.500 lei.
Impozit pe venitul din transferul proprietății: 0 lei dacă prețul de vânzare e sub 450.000 lei, sau 3% din întreaga sumă dacă depășește acest prag. Am detaliat calculul complet în articolul despre impozitul pe vânzarea imobilelor în 2026.
Costurile notariale (onorariul notarial și taxa de intabulare) sunt suportate de obicei de cumpărător, dar pot fi negociate între părți. Pentru detalii complete, citește ghidul nostru despre cât costă un notar pentru vânzare-cumpărare imobil în 2026.
Greșeli frecvente ale vânzătorilor
Certificatul fiscal expirat. Dacă semnezi contractul în luna următoare celei în care a fost emis certificatul, trebuie să obții unul nou. Planifică data semnării în aceeași lună cu emiterea.
Datorii la asociația de proprietari. Orice sumă restantă apare în adeverință și poate bloca tranzacția sau poate fi folosită de cumpărător ca argument de negociere.
Lipsa acordului soțului/soției. Dacă apartamentul e bun comun, ambii soți trebuie prezenți la notar sau unul trebuie să aibă procură. Fără acord, notarul refuză autentificarea.
Diferențe între acte și realitate. Dacă ai modificat apartamentul (ai spart pereți, ai închis balconul), iar aceste modificări nu sunt reflectate în documentația cadastrală, trebuie actualizat cadastrul înainte de vânzare. Asta poate dura săptămâni.
Polița PAD cumpărată prea târziu. Polița intră în vigoare la 5 zile de la emitere — dacă o faci cu o zi înainte de semnare, nu e validă și tranzacția se amână.
Pentru o listă completă de capcane de evitat, citește și articolul nostru despre cele mai frecvente greșeli la cumpărarea unui imobil în Vrancea — multe dintre ele se aplică și vânzătorilor.
Concluzie
Pregătirea actelor pentru vânzarea unui apartament nu este complicată, dar necesită organizare și timp. Începe cu cel puțin 2–3 săptămâni înainte de data estimată a tranzacției, verifică fiecare document din această listă și contactează notarul din timp pentru a-ți confirma că dosarul este complet.
Un dosar complet și corect nu doar că previne amânările — îți dă și putere de negociere. Un vânzător pregătit inspiră încredere și închide tranzacția mai repede.
